A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o cumprimento integral do contrato de compra e venda de imóvel por ambas as partes impossibilita o exercício do direito de desistência previsto no Código de Defesa do Consumidor (CDC).Para o colegiado, o adimplemento integral das obrigações, tanto pelo fornecedor quanto pelo consumidor, caracteriza cumprimento de contrato, com a consequente extinção do negócio jurídico.
Assim, a turma estabeleceu o entendimento de que a quitação afasta a pretensão do consumidor de exercer o direito de desistência para desfazer o negócio.No caso submetido à apreciação do STJ, o comprador ajuizou ação de resolução contratual alegando que o imóvel não teria sido entregue em sua totalidade, pois alguns dos equipamentos comuns prometidos para o empreendimento – como sauna, quadra poliesportiva e calçamento – não estariam devidamente concluídos. O juízo de primeiro grau julgou o pedido improcedente, considerando que o contrato já estava totalmente quitado e não era possível desfazê-lo.
O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) deu parcial provimento à apelação para garantir a possibilidade de desistência mediante retenção de 20% do valor pago. Ao restabelecer a sentença de primeiro grau, a relatora do recurso no STJ, ministra Nancy Andrighi, explicou, citando precedentes do tribunal, que o direito de desistência se justifica quando as prestações se tornam insuportáveis para o consumidor – o que não ficou demonstrado no caso em julgamento.
Além de ambas as partes terem cumprido suas obrigações contratuais, o processo indica que o consumidor utilizou o imóvel comprado em pelo menos duas oportunidades. Assim, a ministra ressaltou que o rompimento do contrato já cumprido, por mera desistência imotivada do consumidor, promoveria insegurança jurídica no mercado imobiliário.”Facultar ao promitente comprador, após o pagamento de todas as parcelas do preço, a desistência do contrato significaria chancelar verdadeiro comportamento contraditório, em afronta à boa-fé objetiva”, declarou a relatora.
Ação contra entidade privada que presta serviço público prescreve em cinco anos
As entidades da administração indireta com personalidade jurídica de direito privado que atuam na prestação de serviços públicos essenciais, não têm finalidade lucrativa e não possuem natureza concorrencial estão sujeitas ao mesmo prazo de prescrição de cinco anos previsto para as pessoas jurídicas de direito público, conforme estabelecido no Decreto 20.910/1932 e no Decreto-Lei 4.597/1942.
O entendimento foi estabelecido pela Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao negar provimento a embargos de divergência com os quais uma empresa buscava afastar o prazo prescricional quinquenal em ação de indenização contra a Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano de São Paulo (CDHU).
Segundo a empresa, a CDHU exerceria atividade econômica lucrativa e, por isso, deveria ser reconhecido o prazo prescricional de dez anos estabelecido no artigo 205 do Código Civil.
O ministro Raul Araújo, relator dos embargos de divergência, lembrou que, durante algum tempo, prevaleceu no STJ a orientação de que o prazo prescricional quinquenal, previsto no Decreto 20.910/1932 e no Decreto-Lei 4.597/1942, aplicava-se apenas às pessoas jurídicas de direito público (União, estados, Distrito Federal e municípios, além das autarquias e fundações públicas), excluindo-se, assim, as entidades de direito privado da administração pública indireta (sociedades de economia mista, empresas públicas e fundações).
Recentemente, contudo, o ministrou destacou que o STJ (a exemplo do AREsp 1.784.065) passou a considerar aplicável, por equiparação, o prazo prescricional de cinco anos no caso de empresas estatais destinadas à prestação de serviços públicos essenciais e que, nessa condição, sejam dedicadas exclusivamente à atividade econômica não lucrativa e não concorrencial.
“Isso porque, conquanto dotadas de personalidade jurídica de direito privado, fazem as vezes de ente autárquico, estreitamente ligados ao ente político ao qual se vinculam e, por conseguinte, devem, em certa medida, receber tratamento assemelhado ao da Fazenda Pública, inclusive relativamente a prazos prescricionais”, completou.
No caso dos autos, Raul Araújo comentou que a CDHU, antes uma sociedade de economia mista, foi transformada em empresa pública integrante da administração indireta de São Paulo. Entre as suas atividades, apontou, está a execução de programas habitacionais para o atendimento exclusivo da população de baixa renda.
“Tendo em vista prestar serviço público essencial, de caráter social relevante e sem fins lucrativos ou regime concorrencial com a iniciativa privada, deve a ora embargada sujeitar-se ao regime jurídico de direito público, sendo-lhe aplicável o aludido artigo 1º do Decreto 20.910/ 1932, submetendo-se, assim, ao prazo prescricional quinquenal’, concluiu o ministro.
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